المطورون العقاريون الكبار يبيعون بأسعار العقدالقادم !
طلعت مصطفى يبيع متر الشقق فى مدينتي تقسيط 10 سنوات ما بين 30 و 42 الفا للمتر ( إجماليا بنهاية المدة ) بحسب نوعية المميزات و التشطيب ( و هذه هي أسعار تماثل 350 % تقريبا من أسعار 2013 ) .
هذا هو السعر الكاش الذي سيكون عليه المتر فعلا… لكن في منتصف العقد القادم !!
أي أن الذي يستكمل ثمن وحدته في مدة التقسيط 8 – 10 سنوات لن يعطيه السوق قرشا واحدا فوق ما دفعه بالفعل .
هذا يسمي
Zero return investment !
أي أن الشركات العقارية الكبرى عملت حماية
Hedging
أكثر من كافية لشركاتهم من التضخم بحيث استحوذت لنفسها على كامل الربح و لم يبق للمشتر أي فرصة استثمارية أو هامش ربح يذكر عند إعادة البيع الكاش بعد 7 – 10 سنوات من الآن .
العقار يتحول من وعاء إدخار إلى عقوبة مالية .
لذا فالشراء عند هذه الشركات المميزة هو لمن يحتاج بشدة للسكن ( دون وجود فرصة تأجير مناسب ) او يحتاج للإستخدام الفعلي و ليس للإستثمار .
السوق سوق مستأجرين و ليس ملاك لأن الإيجار السنوي هو أقل من 5 % من سعر الوحدة ( و الفائدة البنكية تصل ل 11 % )
لم يعد سوق العقار مجديا من الناحية الاستثمارية لأسباب كثيرة جدا .
الدولة من جهتها توقف تصاريح البناء في المحافظات و تتوسع في البناء في المجتمعات الجديدة دون أن تخلق هي أو القطاع الخاص ( الذي شهد أياما أفضل من هذه ) فرص عمل قريبة تبرر الإنتقال من الدلتا المزدحمة إلى الأطراف و مدن الصحراء .
و حينما تدخلت الدولة فالأسعار ارتفعت و لم تنخفض و حدث هناك نوع من الركود التضخمي في العقار
Stagflation
أسعار عالية لكن حركة التداول بطيئة و في مناطق عديدة راكدة تماما .
رسوم إعادة البيع 2.5 % من سعر الوحدة من المؤكد أن تدعم الخزانة بعدة مئات من الملايين لكن المحصلة الأخيرة هو خسارة مليارات من الإستثمارات نظرا لتقليل شهية تداول العقار و تركيز الأموال في القطاع البنكي ذي الفائدة الأعلى و المعفي تماما من الضريبة و الأفضل جدا هو تخفيضها إلى 1 % .
الفائدة في البنوك لبعض الأوعية الإدخارية ستظل مرتفعة لوقت أطول مما يظن البعض نظرا لإرتفاع سعر العائد على سندات الخزانة الأمريكية 10 سنوات و الضغوط على عملات كافة الأسواق الناشئة و زيادة أعباء الإقتراض بالدولار من السوق العالمية .
كون الناس ستهرع لشراء العقار لعمل
Hedging
لأنفسهم ضد التضخم في ظل هذه التغييرات العميقة في السوق فهذا لن يحدث ، هذا صار جزءا من الماضي السعيد إلا في أعين المتفائلين بغير سند أو مبرر .
